11 февраля 2025 г.
Покупатели новостроек в Петербурге рискуют нарваться на проблемы с метражом. Новый механизм регистрации собственности озадачил петербургских застройщиков
Новые правила регистрации перехода права собственности на квартиры вызывают вопросы у застройщиков и опасения у юристов
Арбитражный суд Северо–Западного округа принял решение, согласно которому ЗАО "Балтийская жемчужина" проиграло в кассации дело о занижении площади квартир. Спор с УФАС касался жилого комплекса "Жемчужный каскад".
"Общество размещало заведомо недостоверную информацию об общих площадях квартир — с целью привлечения потребителей указывалась площадь, которая заведомо меньше фактической площади конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства", — говорится в судебном решении.
В результате дольщики вынуждены были заключать допсоглашения об увеличении стоимости жилых помещений. В октябре 2024 года после проигрыша в апелляции компания перечислила около 52 млн рублей дохода в федеральный бюджет.
Отдельные акты
Случаи, когда покупатель получает квартиру не совсем той площади, на которую рассчитывал, происходят не так уж редко. Причём отклонения могут быть как в большую, так и в меньшую сторону.
Например, в одной из новостроек Ульяновска площадь кухни в сданной квартире оказалась настолько мала, что её вообще нельзя было признать кухней в полном смысле этого слова, рассказал "ДП" руководитель юридического агентства "Кучембаев и партнёры" Алмаз Кучембаев.
По закону, если площадь строящегося объекта изменяется, договор долевого участия (ДДУ) можно расторгнуть. Тогда деньги дольщику вернут с процентами. Но этот способ защиты не всегда работает, так как выплата процентов не гарантируется системой эскроу–счетов, а недвижимость постоянно дорожает, предупреждает юрист.
Покупатели новостроек в Петербурге рискуют нарваться на проблемы с метражом. Новый механизм регистрации собственности озадачил петербургских застройщиков
Новые правила регистрации перехода права собственности на квартиры вызывают вопросы у застройщиков и опасения у юристов
Арбитражный суд Северо–Западного округа принял решение, согласно которому ЗАО "Балтийская жемчужина" проиграло в кассации дело о занижении площади квартир. Спор с УФАС касался жилого комплекса "Жемчужный каскад".
"Общество размещало заведомо недостоверную информацию об общих площадях квартир — с целью привлечения потребителей указывалась площадь, которая заведомо меньше фактической площади конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства", — говорится в судебном решении.
В результате дольщики вынуждены были заключать допсоглашения об увеличении стоимости жилых помещений. В октябре 2024 года после проигрыша в апелляции компания перечислила около 52 млн рублей дохода в федеральный бюджет.
Отдельные акты
Случаи, когда покупатель получает квартиру не совсем той площади, на которую рассчитывал, происходят не так уж редко. Причём отклонения могут быть как в большую, так и в меньшую сторону.
Например, в одной из новостроек Ульяновска площадь кухни в сданной квартире оказалась настолько мала, что её вообще нельзя было признать кухней в полном смысле этого слова, рассказал "ДП" руководитель юридического агентства "Кучембаев и партнёры" Алмаз Кучембаев.
По закону, если площадь строящегося объекта изменяется, договор долевого участия (ДДУ) можно расторгнуть. Тогда деньги дольщику вернут с процентами. Но этот способ защиты не всегда работает, так как выплата процентов не гарантируется системой эскроу–счетов, а недвижимость постоянно дорожает, предупреждает юрист.
"Стоит отметить, что с 1 марта 2025 года вступает в силу новый закон (№487–ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты”. — Ред.), согласно которому застройщик будет самостоятельно регистрировать переход права собственности на квартиру. Будущие собственники могут столкнуться с риском получить квартиру с заниженной площадью в одностороннем порядке", — дополнительно отметил Кучембаев.
Текст Деловой Петербург, автор Вадим Кузьмицкий
Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и Партнёры" Валерия Дозорова считает, что более активная роль застройщиков не должна существенно повлиять на ситуацию с изменением площади квартир. Ведь обмеры производятся до подписания акта приёма–передачи.
Однако в качестве документа, дающего основания для передачи и последующей регистрации права, может выступать и односторонний акт. Обычно он используется в тех случаях, когда дольщик не является на осмотр квартиры, а застройщик не может с ним связаться.
"Если фактически между сторонами возникнет спор по качеству из–за площади, а право собственности будет зарегистрировано по одностороннему акту, то дольщик несёт связанные с такой регистрацией риски. Например, при заявлении требований о существенном нарушении качества и расторжении договора. Таким нарушением в том числе может быть превышение допустимого изменения общей площади квартиры (то есть более 5%)", — добавила Валерия Дозорова.
Предупреждены заранее
Представители компаний–застройщиков рассказали "ДП", что ожидают разъяснений от Росреестра по поводу того, как именно будет работать новый механизм.
"В тексте закона указано, что застройщик должен подать заявление о получении права собственности, но нет информации о факте регистрации (застройщиком), а также не определён порядок оплаты госпошлины, без уплаты которой заявление рассматриваться не будет", — объясняет заместитель генерального директора АН "Главстрой" Ольга Кузнецова.
Она подтверждает, что, согласно 214–ФЗ, отклонение в размере 5% от площади квартиры является критическим и считается поводом для расторжения договора. Однако такого рода разница на рынке встречается крайне редко.
На практике расхождение в рамках одного квадратного метра в большую или меньшую сторону чаще всего вообще не компенсируется. Если разница в квадратных метрах больше и это доказано, то происходит доплата. В процессе передачи квартиры есть определённый порядок действий, согласно которому участник долевого строительства сначала всё осматривает и подписывает двусторонний акт приёма–передачи. То есть он заранее уведомлен о площади своей квартиры и согласен с ней. Только после этого происходит подача документов на регистрацию собственности.
Генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева также не думает, что новый закон откроет возможности для расхождения площадей и каких–то уловок в связи с этим со стороны застройщиков. По её словам, незначительные расхождения между проектной и фактической площадью квартиры возможны: не более допустимых 5% от метража. В исключительных случаях, при превышении данного показателя, вопрос регулируется доплатой либо в сторону клиента, либо в сторону застройщика. Однако в практике КВС таких случаев не было уже очень много лет.
Допустимый процент
Вице–президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин в комментарии "ДП" отметил, что в договорах долевого участия допустимое отклонение фактической площади от проектной устанавливается в пределах 1–5%. Это связано с неизбежными погрешностями при строительстве, например при отделке. Если разница превышает установленный в ДДУ предел, дольщик может потребовать перерасчёта. Разница 5% при этом является предельной, её превышение может рассматриваться как существенный недостаток объекта долевого строительства. В таком случае дольщик вправе не только требовать перерасчёта цены долевого взноса, но и полностью отказаться от договора.
На практике длительное время застройщики устанавливали "психологический порог" — максимальную разницу между проектной и фактической площадью квартиры, за которую стороны договариваются не доплачивать, — в размере 1 м2 в большую или меньшую сторону. Всё, что выходило за эти пределы, подлежало перерасчёту. В связи с тем, что в последнее время в строительстве преобладает тенденция на уменьшение площади квартир в массовом сегменте, застройщики склонны устанавливать порог изменения проектной площади в процентном соотношении. В среднем допустимой "погрешностью" для стандартного договора можно считать 2–3%, добавил эксперт.
"В наших жилых проектах расхождение между фактической и проектной площадью квартиры, как правило, составляет не более 1 м2. Причём расхождения в большинстве случаев бывают в большую сторону, но при этом перерасчёт стоимости не производится", — сообщили "ДП" в Setl Group.
"ДП" направил вопросы в УФАС и в "Балтийскую жемчужину".
Другие статьи по теме
Агентство недвижимости «Главстрой» заключило более 18,5 тысяч сделок за пять лет
Компания продолжает расширять спектр своих услуг в разных сегментах: от жилого до коммерческого.
Ольга Кузнецова вошла в ТОП-5 экспертов рынка недвижимости премии «Лидер мнения»
Заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова вошла в шорт-лист номинантов премии «Эксперт года» от делового издания «Ведомости Северо-Запад» в категории «Рынок недвижимости».
Ольга Кузнецова: «Рынку необходимо работать над доступностью покупки жилья»
В новый 2025 год рынок недвижимости вошел в непростых условиях: высокая ключевая ставка и заградительные ипотечные условия.
86 этаж! Новый взгляд на город с обзорной площадки «Лахта Центра»
Какой вид открывается с высоты 345 и 365 метров? Собака.ru и ведущие девелоперы, которые сохраняют историю и строят современный Петербург, побывали на легендарных 83 и 86 этажах башни и поделились впечатлениями профессионально.
Стоимость курортной недвижимости Петербурга в 2024 году выросла на 20 процентов
В Петербурге среди знаковых объектов бизнес-класса эксперты отметили комплексы в Василеостровском, Курортном районах и Кронштадте.
Квартира по обмену: как работает схема «трейд-ин»
Продажи в новостройках неразрывно связаны с вторичным рынком жилья, в том числе – через схемы «трейд-ин». Мы попросили брокеров и застройщиков ответить на несколько вопросов.
Агентство недвижимости «Главстрой» запустило чат-бот для клиентов
Агентство недвижимости «Главстрой» продолжает цифровизацию клиентского сервиса и запускает чат-бот в Telegram для покупателей квартир в проектах «Главстрой Санкт-Петербург».
«Кронфорт» — победитель PROESTATE AWARDS 2024 в номинации «Тренды»
Проект получил награду за реализацию концепции многофункционального девелопмента — гармоничное сочетание жилой, социальной, коммерческой и рекреационной функций в одном комплексе.
Компания «Главстрой Санкт-Петербург» ввела в эксплуатацию 7 школу в ЖК «Северная долина»
Уже в сентябре она распахнет свои двери 550 ученикам.
В марте агентству недвижимости «Главстрой» исполнилось 5 лет!
Мы уже прошли большой путь и продолжаем двигаться вперёд.
Вы строите будущее.
Мы помогаем в главном.
+7 (812) 604-04-04
© Все права защищены. Агентство недвижимости «Главстрой», 2025 г.
Источник изображений freepik.com
Мы помогаем в главном.
+7 (812) 604-04-04
© Все права защищены. Агентство недвижимости «Главстрой», 2025 г.
Источник изображений freepik.com